自宅を売却する際の注意点：税金や費用も含めて徹底解説
- 司法書士 望月大
- 1月15日
- 読了時間: 4分
自宅を売却する際には、物件の価格だけでなく、さまざまな税金や費用が発生します。また、売却手続きに伴う注意点を理解しておかないと、後からトラブルが発生する可能性もあります。本記事では、自宅売却をスムーズに進めるための注意点と、発生する税金や費用について詳しく解説します。
1. 売却時の注意点
(1) 売却価格の設定
市場価格を把握する
近隣の取引事例や不動産会社の査定を活用して、適正な価格を設定しましょう。高すぎる価格設定は売却までの期間が長引く原因になります。
値下げ交渉への準備
買主から値下げ交渉があることを想定し、最低希望価格を事前に決めておくことが重要です。
(2) 売却活動
信頼できる不動産会社の選定
売却活動を任せる不動産会社は複数の候補を比較し、実績や手数料を確認して選びましょう。
媒介契約の種類を確認
専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があり、それぞれ特徴や制約が異なります。
(3) 物件の状態確認
事前に修繕を検討
小さな不具合（壁紙の剥がれ、水漏れなど）は、修繕することで印象が良くなり、売却がスムーズになる場合があります。
不動産の瑕疵に注意
売却後に欠陥（雨漏り、シロアリ被害など）が判明すると、トラブルになる可能性があります。事前にホームインスペクション（住宅診断）を受けることを検討しましょう。
(4) 契約時の注意
契約内容の確認
売買契約書の内容をしっかり確認し、不明点があれば仲介業者や専門家に相談してください。
手付金の取り扱い
手付金の金額や返還条件を明確にしておきましょう。
2. 自宅を売却する際にかかる税金
(1) 譲渡所得税
自宅を売却した際、売却益（譲渡所得）が発生すると課税対象になります。
譲渡所得の計算式： 譲渡所得=売却価格−（取得費+譲渡費用）−特別控除譲渡所得 = 売却価格 - （取得費 + 譲渡費用） - 特別控除譲渡所得=売却価格−（取得費+譲渡費用）−特別控除
特別控除
自宅の売却では、3,000万円の特別控除が適用される場合があります。
要件：住んでいた家であること、売却後に住まなくなること、など。
控除適用後、以下の税率が適用されます：
短期譲渡（所有期間が5年以下）：39.63％
長期譲渡（所有期間が5年超）：20.315％
注意点
控除が適用されないケース（例：家族間売買）もあるため、事前に確認が必要です。
(2) 消費税
個人が土地や建物を売却する場合、通常は消費税はかかりません。ただし、事業者が売却する場合は課税されることがあります。
3. 売却時にかかる主な費用
(1) 仲介手数料
不動産会社に支払う手数料で、法律で上限が定められています。
計算式： 売却価格×3％+6万円+消費税売却価格 × 3％ + 6万円 + 消費税売却価格×3％+6万円+消費税
例：3,000万円の物件の場合：約105万円（税込）
(2) 登記費用
売却時に必要な抵当権抹消登記などの費用です。
抹消登記費用：1件あたり1万円～3万円程度（司法書士への依頼料を含む）。
(3) 修繕費用
物件の状態に応じて、売却前に修繕を行う費用が発生する場合があります。
(4) 引っ越し費用
売却後に新居へ移るための費用です。
(5) 測量費用（必要な場合）
土地の売却で境界が不明確な場合、測量が必要になることがあります。
4. 売却後の注意点
(1) 税務申告
売却益がある場合、翌年の確定申告が必要です。
譲渡所得税の特別控除を受けるためにも、確定申告を忘れないようにしましょう。
(2) 引き渡し後のトラブル防止
売却後にトラブルを防ぐため、引き渡し時に物件の状態を記録（写真撮影など）しておくと安心です。
5. 売却を成功させるためのポイント
(1) 資金計画を立てる
売却価格だけでなく、税金や費用を考慮した資金計画を立てましょう。
(2) 専門家に相談する
不動産会社のほか、税理士や司法書士のアドバイスを受けることで、手続きや税務面の不安を解消できます。
(3) 市場の動向を把握する
売却タイミングを見極めるため、不動産市場の動向をチェックしましょう。例えば、不動産価格が高騰している時期は売却の好機です。
6. まとめ
自宅を売却する際には、譲渡所得税や仲介手数料などの税金や費用が発生します。また、売却手続きの進め方や契約内容の確認、修繕や引き渡し後の対応など、多くの注意点があります。
事前に費用や手続きをしっかり把握し、不動産会社や専門家のサポートを受けながら進めることで、スムーズかつ有利な売却を実現しましょう。
東京都中央区銀座8-8-15 青柳ビル６階
L&Mコンサルティング司法書士事務所
司法書士 望月大
東京都の決済・相続、埼玉県の決済・相続、千葉県の決済・相続、神奈川県の決済・相続、栃木県の決済・相続、群馬県の決済・相続、茨城県の決済・相続
相続登記（名義変更）は全国対
Kommentare